Nebaigtos statybos namai dažnai pristatomi kaip puiki galimybė įsigyti būstą pigiau ir greičiau jame įsikurti. Iš pirmo žvilgsnio 70–80 proc. baigtumas sudaro įspūdį, kad iki pilno įsikėlimo lieka vos keli žingsniai. Tačiau praktikoje viskas priklauso ne tik nuo to, kas jau pastatyta, bet ir nuo to, kaip atlikti darbai, ar sutvarkyti dokumentai ir ar namą bus galima be kliūčių užbaigti bei įregistruoti. Todėl prieš priimant galutinį sprendimą svarbu įvertinti ne tik pastato išvaizdą, bet ir visą statybos užbaigimo procesą bei galimas papildomas išlaidas.
Statybos užbaigimas – ką tai reiškia pirkėjui?
Statybos užbaigimas yra oficiali procedūra, kurios metu tikrinama, ar pastatas atitinka visus numatytų teisės aktų reikalavimus ir gali būti registruotas kaip tinkamas naudoti. Pirkėjui tai reiškia, kad net ir „beveik baigtas“ namas nebūtinai gali būti iš karto įregistruotas ar saugiai naudojamas. Vertinama ne tik tai, kas vizualiai matoma, bet ir visa techninė bei dokumentinė bazė. Pagrindiniai dalykai, kurie tikrinami:
-
- ar pastatas pastatytas pagal patvirtintą projektą;
- ar nėra esminių nukrypimų nuo sprendinių;
- ar konstrukcijos saugios ir stabilios;
- ar tinkamai įrengtos inžinerinės sistemos (elektra, vanduo, šildymas, vėdinimas);
- ar atlikti visi būtini matavimai ir bandymai;
- ar tvarkinga statybos dokumentacija.
Jei vertinant nustatomi trūkumai, užbaigimo procesas gali užsitęsti, o papildomi darbai dažnai reikšmingai padidina galutinę kainą.
Energinio naudingumo sertifikatas
Energinio naudingumo sertifikatas yra privalomas dokumentas, be kurio namas negali būti pripažintas baigtu ir tinkamu naudoti. Jis nustato pastato energinę klasę (nuo žemesnės iki A++). Energinio naudingumo sertifikatas išduodamas įvertinus realią pastato būklę, todėl svarbiausi veiksniai yra:
-
- pastato šiluminės savybės;
- sandarumas;
- inžinerinių sistemų efektyvumas;
- bendras energijos poreikis.
Net ir nedideli statybos trūkumai gali turėti įtakos galutinei energinei pastato klasei, ir tai gali reikšti papildomas investicijas po įsigijimo.
Sandarumas – vienas svarbiausių, bet dažnai nuvertinamų rodiklių
Sandarumas tiesiogiai lemia, kiek šilumos pastatas išlaiko ir kokios bus jo eksploatacinės išlaidos. Kuo pastatas sandaresnis, tuo mažesni energijos nuostoliai ir stabilesnis vidaus mikroklimatas. Sandarumo bandymas („Blower Door“) dažniausiai atliekamas tada, kai objekte jau sumontuoti langai, durys ir pagrindinės konstrukcijos, bet apdaila dar gali būti nebaigta. Dažniausios vietos, kuriose nustatomas nesandarumas, yra šios:
-
- langų ir durų montavimo jungtys;
- sienų ir stogo sandūros;
- inžinerinių įvadų vietos.
Nustačius problemas, dažnai prireikia papildomų sandarinimo darbų, kartais tenka iš naujo koreguoti jau atliktą apdailą, kas sudaro papildomas išlaidas ir laiko sąnaudas.
Dažniausios klaidos perkant nebaigtos statybos namą
Pirkdami nebaigtą namą pirkėjai dažnai susiduria su panašiomis problemomis, kurios išryškėja tik pradėjus užbaigimo procesą:
-
- vertinamas tik vizualinis namo baigtumas, ignoruojant techninę statinio būklę;
- nepatikrinama, ar statyba atitinka projektą;
- neįvertinamos realios objekto užbaigimo išlaidos;
- nepasidomima, ar objektą bus galima lengvai priduoti;
- neįvertinama namo inžinerinių sistemų kokybė.
Taip pat dažnai iš pardavėjo negaunami visi reikalingi dokumentai, kurių vėliau prireikia statybos užbaigimui:
-
- techninis darbo projektas (TDP);
- pranešimas apie statybos pradžią;
- išpildomosios geodezinės nuotraukos, kuriomis remiantis nustatytas 70–80 proc. baigtumas;
- draudimo dokumentai;
- kiti su statybos eiga ir teisiniu įforminimu susiję dokumentai.
Tokios klaidos gali lemti, kad iš pirmo žvilgsnio pigesnis būstas galiausiai tampa brangesnis už naujos statybos pilnai užbaigtą namą.
Ką būtina įvertinti prieš priimant sprendimą įsigyti nebaigtos statybos namą?
Prieš perkant nebaigtą namą svarbu atsakyti į kelis esminius klausimus:
-
- Kiek darbų dar liko nebaigta?
- Ar statyba atitinka projektą?
- Ar atlikti arba planuojami sandarumo bandymai?
- Kokios realios užbaigimo išlaidos?
- Ar yra parengta visa reikalinga ir tvarkinga statybos dokumentacija?
Šie aspektai padeda įvertinti ne tik dabartinę būklę, bet ir realią riziką, susijusią su objekto užbaigimu.
Nebaigtos statybos namai išties gali atrodyti kaip ekonomiškas pasirinkimas, norintiems kuo greičiau turėti savo būstą. Tačiau šiuo atveju laimi tie pirkėjai, kurie galutinį sprendimą priima įvertinę visus techninius ir teisinius aspektus. Vien baigtumo procentas ar vizualinis vaizdas dažnai neatskleidžia tikrosios situacijos. Atsakingas įvertinimas prieš įsigyjant būstą padeda išvengti papildomų išlaidų, užsitęsusio statybos užbaigimo ir netikėtų problemų registruojant statinį.
Tokiais atvejais ypač svarbus objektyvus vertinimas – patyrę statybos ir dokumentacijos specialistai gali padėti įvertinti realią pastato būklę, nustatyti galimas rizikas bei numatyti, kokių papildomų darbų gali prireikti iki pilno sandorio užbaigimo.