Nebaigtos statybos pažyma ir baigtos statybos deklaracija

Nebaigta statyba: registravimas, pažyma ir deklaracija apie statybos užbaigimą

Tvarkant statybos dokumentus svarbu žinoti, kada reikalinga nebaigtos statybos pažyma, o kada būtina deklaracija apie užbaigtus darbus. Šie dokumentai reikalingi registruojant objektą Nekilnojamojo turto registre, nustatant jo baigtumo procentą ar tinkamai užbaigiant visą procesą. Nuo tvarkingai parengtų dokumentų priklauso ne tik sklandus įregistravimas, bet ir galimybė turtą parduoti, dovanoti, įkeisti ar perduoti paveldėjimo būdu. Net ir nedideli netikslumai gali uždelsti procedūras, pareikalauti papildomų koregavimų, todėl svarbu iš anksto pasirūpinti tiksliais duomenimis.

Mūsų šalyje statybų procedūras reglamentuoja Lietuvos Respublikos statybos įstatymas bei techninis reglamentas STR 1.05.01:2017, kuriame nustatyta leidimų išdavimo, darbų užbaigimo ir nebaigto statinio registravimo tvarka. 

Kas yra nebaigta statyba

Nebaigta statyba laikomas statinys, kurio darbai dar nėra visiškai užbaigti ir kuriam nėra patvirtinta deklaracija apie statybos užbaigimą arba surašytas statybos užbaigimo aktas. Tokiais atvejais Nekilnojamojo turto registre fiksuojamas konkretus statinio baigtumo procentas. Nebaigtos statybos registravimas aktualus šiais atvejais:

• • norint registruoti dar neužbaigtą statinį; 
  • planuojant parduoti, dovanoti ar paveldėti nebaigtą objektą; 
  • kreipiantis dėl finansavimo ar paskolos; 
  • keičiantis statinio savininkui; 
  • siekiant įteisinti atliktus statybos darbus. 

Statinio baigtumo procentas nustatomas pagal statinio kadastro duomenų bylą, kurią rengia matininkai. Praktikoje baigtumas vertinamas pagal faktiškai atliktus darbus – konstrukcijas, stogą, langus, inžinerinius tinklus, vidaus įrengimą ir kitus elementus.

Nebaigtos statybos pažyma

Pažyma apie statinio statybą be nukrypimų nuo esminių statinio projekto sprendinių reikalinga registruojant nebaigtą objektą Nekilnojamojo turto registre arba išregistruojant jį iš registro.

Statytojas arba jo įgaliotas asmuo pažymą pateikia per IS „Infostatyba“. Nuo 2022 m. pažymų ir deklaracijų tvirtinimas vykdomas elektroniniu būdu, dalyvaujant statinio ekspertizės rangovui. Prieš pateikiant dokumentus svarbu įsitikinti, kad atlikti darbai atitinka patvirtintą projektą ir galiojančio statybą leidžiančio dokumento sprendinius. Jeigu nustatomi esminiai neatitikimai, gali prireikti koreguoti projektą ar papildomai derinti pakeitimus teisės aktų nustatyta tvarka.

Pateikus pažymą, ekspertizės įmonės paskirtas specialistas patikrina dokumentus, registrų duomenis bei kitą su objektu susijusią informaciją. Jei visi reikalavimai atitinka galiojančius teisės aktus, pažyma patvirtinama kvalifikuotu elektroniniu parašu ir automatiškai įregistruojama IS „Infostatyba“. Jei randami trūkumai, nurodomos konkrečios priežastys, dėl kurių dokumentas negali būti patvirtintas.

Svarbu žinoti, kad net ir po patvirtinimo nustačius klaidas ar netikslumus dokumentas gali būti pripažintas negaliojančiu, todėl visa pateikiama medžiaga turi būti parengta itin tiksliai ir atsakingai. 

Kokie dokumentai reikalingi nebaigtos statybos registravimui

Kiekviena situacija vertinama individualiai, tačiau dažniausiai pateikiami šie dokumentai:

• • statinio projektas; 
  • statybą leidžiantis dokumentas; 
  • žemės sklypo geodezinė nuotrauka; 
  • požeminių inžinerinių tinklų kontrolinės geodezinės nuotraukos; 
  • statybos proceso dalyvių civilinės atsakomybės draudimo dokumentai; 
  • statinio kadastro duomenų byla; 
  • paskutinė projekto laida, jei projektas buvo koreguotas. 

Jeigu statybos leidimas buvo išduotas per IS „Infostatyba“ ir projekto sprendiniai nebuvo keičiami, dalies dokumentų papildomai pateikti nereikia.

Svarbu atkreipti dėmesį, kad pateikiami dokumentai turi būti galiojantys, aiškiai įskaitomi ir tarpusavyje sutampantys. Dažniausiai papildomų klausimų kyla tuomet, kai nesutampa objekto plotai, aukštingumas, paskirtis ar inžinerinių tinklų duomenys. Tokiais atvejais registravimo procesas gali užtrukti.

Jeigu darbai buvo vykdomi etapais arba statybų metu keitėsi rangovai, gali prireikti papildomų dokumentų, pagrindžiančių atliktus darbus ar atsakomybių pasiskirstymą. Tam tikrais atvejais prašoma pateikti ir projekto vykdymo priežiūros dokumentus, statybos darbų žurnalus ar kitus techninius duomenis.

Rengiant kadastro duomenų bylą svarbu, kad faktinė objekto būklė atitiktų vietoje atliktus matavimus. Matininkai vertina užstatymo plotą, konstrukcijų baigtumą, inžinerinių sistemų įrengimą bei kitus rodiklius, nuo kurių priklauso nustatomas baigtumo procentas.

Jeigu objektas statomas kultūros paveldo teritorijoje, saugomoje zonoje ar teritorijoje su specialiaisiais reikalavimais, gali prireikti papildomai derinti su atsakingomis institucijomis. Dokumentų apimtis taip pat priklauso nuo objekto paskirties, sudėtingumo ir pasirinkto statybos būdo.

Kaip vyksta nebaigtos statybos registravimas

Nebaigtos statybos registracija dažniausiai vyksta taip:

• • parengiama statinio kadastro duomenų byla;
  • surenkami reikalingi dokumentai;
  • IS „Infostatyba“ sistemoje užpildoma pažyma;
  • dokumentai pateikiami ekspertui tvirtinti;
  • patvirtinta pažyma automatiškai registruojama sistemoje;
  • duomenys pateikiami Nekilnojamojo turto registrui. 

Jeigu nustatomi neatitikimai, ekspertas pateikia pastabas ir nurodo, ką reikia pataisyti ar papildyti.