Statybos proceso metu net ir geriausiai suplanuotas projektas gali keistis – dėl techninių sprendimų, medžiagų prieinamumo ar tiesiog pasikeitus savininko poreikiams. Tačiau ne visi pakeitimai yra vienodi – kai kuriems prireiks naujo leidimo, o kiti gali būti atliekami paprasčiau, kaip vadinamieji neesminiai projekto pakeitimai.
Šiame straipsnyje paaiškinsime, kas laikoma neesminiu pakeitimu, kada jie leidžiami be papildomų leidimų, kaip juos teisingai įforminti, ir ko saugotis, kad vėliau nekiltų problemų su statybos užbaigimu.
Kas yra neesminiai projekto pakeitimai?
Neesminis projekto pakeitimas – tai toks techninis ar funkcinis sprendimas, kuris nelaikomas esminiu pagal įstatymus ir nepakeičia projekto esmės. Kitaip tariant, toks pakeitimas neturi įtakos statinio saugai, paskirčiai, gabaritams, aplinkai ar žmonių sveikatai.
Svarbiausia atskirti: neesminis pakeitimas nepažeidžia STR ir esminių statinio reikalavimų, todėl jis gali būti įgyvendintas be naujo leidimo, tačiau turi būti tinkamai dokumentuotas.
Kuo skiriasi esminiai ir neesminiai pakeitimai?
- Esminis pakeitimas – keičia statinio paskirtį, plotą, aukštį, energinę klasę, evakuacijos planus, pagrindinius inžinerinius tinklus. Tokiu atveju reikalinga nauja projekto korekcija ir leidimas.
- Neesminis pakeitimas – nekeičia statinio esmės, konstrukcinės logikos ar naudojimo sąlygų. Leidimo iš naujo nereikia, bet tam tikrais atvejais reikalingas projektuotojo paaiškinimas.
Pavyzdžiai, kas laikoma neesminiais pakeitimais:
- vidaus pertvarų perkėlimas (jei nesikeičia bendras patalpų skaičius ar funkcijos),
- lango ar durų vietos pakeitimas toje pačioje sienoje,
- nedidelis lango dydžio sumažinimas ar padidinimas (nekeičiant fasado kompozicijos),
- stogo dangos pakeitimas nekeičiant nuolydžio ar konstrukcijų,
- mažareikšmiai interjero sprendimai, kurie nekeičia projekto funkcionalumo.
Kada leidžiami neesminiai pakeitimai?
Neesminiai projekto pakeitimai leidžiami tada, kai statinio sprendiniai lieka saugūs, nepažeidžiami teisės aktai ir nekinta pagrindiniai techniniai parametrai, dėl kurių buvo gautas statybos leidimas. Tai reiškia, kad pakeitimai neturi turėti įtakos:
- statinio mechaniniam stabilumui ir konstrukcijoms,
- priešgaisrinei saugai, evakuacijos sprendiniams,
- energiniam naudingumui,
- statinio aukščiui, ilgiui, pločiui,
- naudojimo paskirčiai ar gyvenimo kokybei.
Jeigu keičiamas tik statinio estetinis ar vidaus išplanavimas, bet nėra poveikio esminiams reikalavimams, tokie pakeitimai laikomi leistinais be leidimo korekcijos.
Tačiau net ir neesminiai pakeitimai negali būti daromi visiškai savavališkai – jie turi būti įforminti tam tikra tvarka, ypač jei statybą planuojate užbaigti deklaracijos būdu.
Kada neesminiai pakeitimai neleidžiami be derinimo?
Nors jie formaliai „neesminiai“, kai kuriais atvejais pakeitimai vis tiek negali būti įgyvendinti vien statytojo sprendimu. Šie atvejai apima:
- kai statoma paveldo saugomoje teritorijoje – net ir lango vietos keitimas gali būti laikomas svarbiu sprendimu,
- kai projektas finansuojamas iš valstybės ar ES lėšų – visos korekcijos turi būti derinamos su projektuotojais,
- kai keičiami sprendiniai, turintys įtakos bendros infrastruktūros naudojimui (pvz., šulinio vieta, privažiavimas, stogų latakų kryptis),
- kai pakeitimai atliekami po ekspertizės – tokiais atvejais net smulkmenos gali reikalauti suderinimo.
Kaip įforminti neesminius pakeitimus?
Nors neesminiams projekto pakeitimams nereikia iš naujo teikti prašymo dėl statybos leidimo, tai nereiškia, kad jie gali būti įgyvendinti visiškai be dokumentacijos. Svarbiausia – viską teisingai įforminti, kad vėliau nekiltų kliūčių užbaigiant statybas ar gaunant statinio pripažinimą tinkamu naudoti.
Kas privalo patvirtinti pakeitimus?
- Projekto rengėjas (arba atsakingas architektas/inžinierius) turi raštu patvirtinti, kad pakeitimas yra neesminis, neturi įtakos statinio saugai, paskirčiai ar STR pažeidimų.
- Techninis prižiūrėtojas (jei privalomas) – turi fiksuoti, kad statybos vykdomos pagal projektą ir daromi pakeitimai neprieštarauja leidimo sąlygoms.
- Statytojas (užsakovas) turi saugoti visą informaciją apie atliktus pakeitimus – tiek raštišką patvirtinimą, tiek atnaujintus brėžinius.
Kokie dokumentai turi būti paruošti?
- Pakeitimų suvestinė (paprastas aprašas, kas buvo keista ir kodėl).
- Atnaujintas brėžinys (jei keičiasi langų vieta, vidinės sienos ir pan. – turi būti pažymėta aiškiai ir grafiškai).
- Projekto rengėjo patvirtinimas, kad pakeitimas neesminis.
- Techninio prižiūrėtojo žurnalo įrašas (jeigu priežiūra taikoma).
Šie dokumentai gali būti reikalingi vėliau – pavyzdžiui, kai deklaruojama statybos pabaiga ar kai statinys registruojamas Nekilnojamojo turto registre. Jei jų nebus, deklaracija gali būti nepatvirtinta, o statybos laikomos ne pagal projektą vykdytomis.
Ar visada reikia informuoti institucijas?
Jeigu neesminiai pakeitimai nedaro poveikio aplinkai ar saugomai teritorijai, jų nėra būtina derinti su savivaldybe ar VTPSI. Tačiau jeigu statybos vyksta kultūros paveldo teritorijoje, kraštovaizdžio draustinyje ar kitoje specialioje zonoje – net ir neesminiai pakeitimai gali reikalauti suderinimo.
Ką reikia žinoti statytojui?
Statytojui, net ir atliekant tik neesminius pakeitimus, svarbu suprasti, kad atsakomybė už dokumentacijos tvarką vis tiek lieka jo rankose. Tai reiškia, kad net jei pakeitimas atrodė nereikšmingas, jo netinkamas įforminimas gali sukelti pasekmių, ypač statybos užbaigimo metu.
Kada būtina informuoti statybos inspekciją?
Neesminiai pakeitimai nereikalauja informuoti Valstybinės teritorijų planavimo ir statybos inspekcijos (VTPSI), jei:
- pakeitimas neturi poveikio statinio saugai, paskirčiai ar aplinkai;
- keičiama tik vidaus išplanavimo dalis, langų ar durų pozicija;
- projektą patvirtinęs specialistas pateikia rašytinį patvirtinimą, kad pakeitimas yra neesminis.
Tačiau jei statinys statomas saugomoje teritorijoje ar pagal specialiąsias sąlygas, inspekcija gali reikalauti informacijos, net jei formaliai pakeitimas „neesminis“.
Kas turi pasirašyti dėl pakeitimo?
- Projekto rengėjas – svarbiausias asmuo, kuris sprendžia, ar pakeitimas laikomas neesminiu. Jis tai pažymi pasirašytame dokumente (aktas, raštas, el. laiškas su e. parašu).
- Techninis prižiūrėtojas – jei privalomas pagal statinio kategoriją. Jis turi fiksuoti pakeitimus statybos darbų žurnale.
- Statytojas – galutinis atsakingas asmuo, kuris privalo saugoti visus dokumentus ir pateikti juos, jei prašoma.
Kokios pasekmės, jei pakeitimai neįforminti?
- Statybos užbaigimo deklaracija gali būti nepriimta – deklaruojant, kad statyta pagal projektą, bet realiai padaryti pakeitimai, VTPSI gali paprašyti papildomų paaiškinimų ar net ekspertizės.
- Registrų centras gali atsisakyti registruoti statinį – jei brėžiniai neatitinka realios padėties.
- Statinys gali būti pripažintas pastatytu su pažeidimais – ypač jei padaryti pakeitimai, kurie laikomi esminiais, bet nebuvo suderinti.
Dažniausios klaidos ir praktiniai patarimai
Neesminių pakeitimų įforminimas dažnai nuvertinamas – ypač kai pakeitimai atrodo „smulkūs“ ar „vidaus reikalas“. Tačiau praktika rodo, kad būtent neįforminti smulkūs pakeitimai vėliau sukelia daugiausia problemų.
- Neįforminti pakeitimai, kurie trukdo deklaruoti statybos užbaigimą
Statytojas deklaruoja, kad statinys pastatytas pagal projektą, tačiau inspekcija ar kadastriniai matuotojai mato akivaizdžius neatitikimus – skirtingas langų išdėstymas, perstumtos sienos. Tuomet deklaracija stabdoma, reikia projektą koreguoti arba atlikti ekspertizę. - Pakeitimai padaryti be projekto rengėjo žinios
Net jei pakeitimas mažas, jis turi būti įvertintas projektuotojo – tik jis gali objektyviai nustatyti, ar sprendinys laikomas neesminiu. Be to, projektuotojo parašas bus reikalingas užbaigiant statybą. - Neaiški dokumentacija
Brėžiniai pataisyti ranka, be datų ar parašų. Arba nėra aiškiai pažymėta, kas keista. Tokie dokumentai nėra priimami nei VTPSI, nei Registrų centro. - Pakeitimas, kuris vėliau pripažįstamas esminiu
Pavyzdžiui, pakeista laiptų vieta ar langų dydis, dėl ko nebeatitinka priešgaisrinės ar akustinės normos. Nors iš pradžių atrodė kaip smulkmena, gali tekti rengti naują projekto dalį ar net atlikti ekspertizę.
Praktiniai patarimai:
- Visada pasitarkite su projektuotoju prieš darydami bet kokį pakeitimą – net jei jis atrodo nereikšmingas.
- Saugokite visus dokumentus – pakeitimų raštus, atnaujintus brėžinius, el. susirašinėjimą. Jie bus reikalingi deklaruojant statybą.
- Venkite „žodinių sutarimų” su statybininkais – kas neįforminta, vėliau taps jūsų problema.
- Jei nesate tikri, ar pakeitimas esminis – elkitės atsargiai: geriau įforminti per daug nei per mažai.
Reikia pagalbos?
Jeigu statybų metu prireikė keisti langų ar durų vietą, perstumti sieną ar keisti kitus sprendinius, bet nežinote, ar tai laikoma esminiu ar neesminiu pakeitimu – kreipkitės į stav.lt. Mūsų statybų dokumentacijos ekspertai padės įvertinti situaciją, parengs reikalingus dokumentus ir pasirūpins, kad visi pakeitimai būtų įforminti teisėtai, sklandžiai ir be rizikos vėliau.