Statybų procesas dažnai vyksta etapais, ir ne visi statiniai pastatomi „nuo A iki Z“ per vieną sezoną ar metus. Kartais darbus tenka sustabdyti dėl finansinių priežasčių, permainingų oro sąlygų, administracinių trukdžių ar tiesiog todėl, kad darbai suplanuoti ilgalaikiai. Tačiau net ir sustabdžius statybas, jau pastatyta dalis tampa juridiniu faktu, kurį galima – ir dažnai verta – įregistruoti kaip nebaigtą statybą. Ši procedūra leidžia išvengti galimų nesusipratimų ateityje, supaprastina paskolų gavimą, turto vertinimą ar statybos leidimo galiojimo pratęsimą.
Kada verta registruoti nebaigtą statybą?
Nebaigtos statybos registracija nėra privaloma visais atvejais, tačiau tai labai naudinga, jei planuojama statybas tęsti vėliau, pasikeitė nuosavybė, ar norima išvengti teisinių neaiškumų. Jei statinys jau turi pamatus, išlietas perdangas ar net pastatytas iki tam tikro aukščio – tai jau laikoma fizine statinio dalimi, kurios negalima ignoruoti nei teisiškai, nei faktiškai.
Be to, registravus nebaigtą statybą, objektas įtraukiamas į Nekilnojamojo turto registrą, o tai reiškia, kad jį galima naudoti kaip užstatą, jį galima parduoti ar paveldėti su visais dokumentais. Toks žingsnis taip pat naudingas, kai reikia įrodyti, kad statybos vyksta teisėtai ir pagal išduotą leidimą, ypač kai leidimas galioja ribotą laiką.
Taip pat yra situacijų, kai Registrų centras ar bankas reikalauja registruoti nebaigtą statinį, kad būtų galima atlikti turto vertinimą arba pasirašyti tam tikras sutartis – tai dažnas atvejis perkant būstą su paskola, kai statinys dar nėra priduotas, bet jau turi aiškią formą ir vertę.
Kaip vyksta nebaigtos statybos registravimo procesas?
Visas procesas susideda iš kelių pagrindinių etapų. Pirmiausia statytojas turi turėti galiojantį statybos leidimą ir tam tikrą faktiškai įgyvendintą statinio dalį – tai negali būti vien tik pažymėta vieta ar pažymėti pamatai be konstrukcijų. Reikia, kad jau būtų aiški statinio forma – dalis sienų, stogo konstrukcijos ar perdangos.
Toliau būtina kreiptis į matininką, kuris atliks kadastrinius matavimus ir parengs kadastro duomenų bylą. Tai vienas svarbiausių dokumentų – jame aprašomas statinio fizinis įgyvendinimo lygis, pažymima, kiek procentų statinio yra įgyvendinta, ir kiek dar liko iki pilno užbaigimo. Įprastai laikoma, kad statinys gali būti registruojamas kaip nebaigtas nuo maždaug 5–10 proc. baigtumo, tačiau praktikoje dažniausiai registruojami nuo 15–20 proc. įgyvendinti objektai.
Kai byla parengta, pateikiamas prašymas Registrų centrui. Jį galima pateikti tiek fiziškai, tiek elektroniniu būdu per savitarną. Kartu su prašymu turi būti pateikti šie dokumentai: nuosavybės teisę patvirtinantis dokumentas (dažniausiai – pirkimo-pardavimo sutartis ar paveldėjimo dokumentai), statybos leidimas, kadastriniai brėžiniai, žemės sklypo planas, o jei reikia – statybos techninio prižiūrėtojo ar projektuotojo pažyma.
Kai kuriais atvejais gali prireikti ir papildomų dokumentų – ypač jei statybos leidimas išduotas prieš daug metų ar pasikeitė planavimo sąlygos. Tokiu atveju Registrų centras gali paprašyti patikslinimų ar net naujo vertinimo.
Ką verta žinoti prieš registruojant nebaigtą statybą?
Svarbiausias dalykas, kurį reikia suprasti – registracija yra fizinio fakto įteisinimas, bet tai nereiškia, kad statyba pripažinta užbaigta ar teisėta iki galo. Tai tik pirmas žingsnis link galutinės registracijos, kuris leidžia turėti visavertį NT objektą su aiškia būsena. Užregistravus nebaigtą statinį, jo baigtumo procentas yra įrašomas į Registrų centro išrašą, o vėliau, užbaigus statybas, šie duomenys paprastai atnaujinami per statybos užbaigimo deklaraciją.
Taip pat būtina suprasti, kad registruotas nebaigtas statinys tampa apmokestinamu turtu – jei objektas jau registruotas, gali atsirasti prievolė mokėti nekilnojamojo turto mokestį (ypač jei tai nėra gyvenamosios paskirties turtas ar jei jis nepatenka į lengvatų grupę). Be to, jei po registracijos neketinate tęsti statybų ilgesnį laiką, verta tai numatyti iš anksto – kai kurios savivaldybės gali taikyti apribojimus ar reikalauti papildomų paaiškinimų dėl užsitęsusios statybos.
Kokie dokumentai reikalingi registruojant nebaigtą statybą?
Norint sklandžiai įregistruoti nebaigtą statinį, būtina pasiruošti visą reikalingų dokumentų rinkinį. Nors kiekvieno atvejo aplinkybės gali šiek tiek skirtis, bendrasis dokumentų sąrašas yra gana aiškus.
Statybos leidimas
Tai vienas pagrindinių dokumentų, kurio dažniausiai reikalaujama. Jis įrodo, kad statybos buvo pradėtos teisėtai. Jei statinys statytas be leidimo, bet tokiam objektui jo nereikia pagal galiojančius teisės aktus, tuomet turi būti pateikta deklaracija apie statybos pradžią arba kitas teisėtumą patvirtinantis dokumentas.
Kadastro duomenų byla
Šį dokumentą rengia matininkas, atlikęs matavimus statybų vietoje. Byloje nurodomas statinio baigtumo procentas, pažymima, kokie elementai jau pastatyti (pvz., pamatai, sienos, stogas), ir pateikiami brėžiniai. Tai pagrindinis dokumentas, pagal kurį Registrų centras nustato, ar statinys gali būti įregistruotas kaip nebaigtas.
Žemės sklypo dokumentai
Priklausomai nuo situacijos, gali reikėti žemės sklypo plano, žemės registro išrašo arba dokumento, patvirtinančio žemės naudojimo teisę (pvz., nuomos sutarties).
Nuosavybės teisę patvirtinantis dokumentas
Dažniausiai tai būna pirkimo–pardavimo sutartis, paveldėjimo liudijimas, teismo sprendimas ar kitas dokumentas, įrodantis, kad pareiškėjas teisėtai valdo tiek statinį, tiek žemės sklypą.
Projekto dalys ar brėžiniai (jei reikia)
Jeigu statinys registruojamas su nuokrypiais nuo pirminio projekto arba Registrų centras mato neatitikimų, gali būti prašoma pateikti statinio projektą, brėžinius ar net projekto rengėjo pažymą, kad pakeitimai neesminiai.
Statybos darbų žurnalas ar techninio prižiūrėtojo pažyma
Šie dokumentai dažniau reikalingi didesniems arba sudėtingesniems statiniams. Jei statinys patenka į priežiūros privalomų objektų sąrašą, techninio prižiūrėtojo įrašai apie atliktus darbus gali būti būtini.
Prašymas Registrų centrui
Kai visi dokumentai paruošti, jie pateikiami Registrų centrui kartu su prašymu įregistruoti nebaigtą statinį. Tai galima padaryti fiziškai klientų aptarnavimo padalinyje arba per savitarnos sistemą internetu. Jei dokumentai tvarkingi, registracija įvykdoma per keletą darbo dienų.
Ką verta žinoti prieš registruojant nebaigtą statybą?
Nors pats registracijos procesas gali atrodyti techninis ir formalus, iš tikrųjų tai yra svarbus teisinis žingsnis, turintis praktinių pasekmių. Todėl prieš pateikiant prašymą Registrų centrui, svarbu žinoti, kaip tokia registracija gali paveikti jūsų situaciją artimiausioje ateityje.
Registracija nesuteikia teisės naudotis statiniu
Įregistruotas nebaigtas statinys nėra laikomas tinkamu naudoti. Tai reiškia, kad net jei objektas yra pastatytas iki stogo, tačiau nėra deklaruota statybos pabaiga – gyvenamasis namas negali būti eksploatuojamas teisėtai. Tai ypač aktualu tais atvejais, kai savininkai tikisi prisiregistruoti gyvenamąją vietą arba deklaruoti būsto adresą.
Baigtumo procentas daro įtaką vertinimui
Registrų centras įtraukia statinio baigtumo procentą į objekto duomenis. Dažniausiai jis nustatomas matininko atlikto vertinimo metu, o vėliau matomas NT išraše. Baigtumo procentas yra svarbus:
- turto vertinimui bankuose, jei objektas naudojamas kaip įkeitimas;
- mokesčių apskaičiavimui, kai tam tikras statybos etapas jau viršija minimalią ribą;
- priimant sprendimus dėl statybos leidimo galiojimo, nes neįregistruota statyba laikoma nepradėta.
Pavyzdžiui, jeigu objektas įregistruotas su 40 % baigtumu, tai laikoma reikšminga statybos stadija, tačiau jam vis dar taikomi nebaigto statinio reikalavimai.
Ne visi statiniai tinkami registracijai
Svarbu suprasti, kad ne visus pradėtus darbus galima registruoti kaip nebaigtą statinį. Jei objektas yra tik pažymėtas ant sklypo ar turi supiltus pamatus be konstrukcijų – Registrų centras gali atsisakyti jį įtraukti į NT registrą. Prieš kviečiant matininką verta pasitarti su specialistu, ar esamas statybos etapas jau pakankamai pažengęs, kad būtų galima rengti kadastro bylą.
Gali atsirasti mokesčių prievolės
Registruotas nebaigtas statinys laikomas nekilnojamuoju turtu, o tai reiškia, kad jis gali būti apmokestinamas. Gyventojai dažnai mano, kad kol objektas nebaigtas, NT mokestis neskaičiuojamas, tačiau praktikoje viskas priklauso nuo paskirties, vertės ir savivaldybės politikos.
Pavyzdžiui, jei objektas yra gyvenamosios paskirties ir jau pasiekęs aukštesnį nei 50 % baigtumo lygį, savivaldybė gali taikyti standartinį NT mokestį nuo jo vertės.
Ką reiškia statinio baigtumo procentas ir kaip jis vertinamas?
Registruojant nebaigtą statinį, vienas svarbiausių parametrų, kuris atsiranda tiek kadastro byloje, tiek Registrų centro išraše – tai statinio baigtumo procentas. Nors jis atrodo kaip paprastas skaičius, iš tikrųjų jis daro realią įtaką turto vertinimui, mokesčiams, bankų požiūriui ir net statybos leidimo galiojimui.
Kaip nustatomas baigtumo procentas?
Baigtumo lygį apskaičiuoja matininkas, remdamasis statinio konstrukcijų užbaigtumu. Skaičiuojama, kiek statinio dalių jau įgyvendinta: pamatai, laikančiosios sienos, perdangos, stogas, langai, inžineriniai tinklai, fasadas ir kt. Kiekviena šių dalių turi savo procentinę reikšmę bendrame statinio įgyvendinimo kontekste.
Pavyzdžiui, jei pastatyti pamatai, sienos ir stogas, bet nėra langų, šildymo, vidaus įrengimo ir inžinerinių tinklų – baigtumo procentas gali būti apie 30–40 %. Jei pastatas iš išorės atrodo baigtas, bet vidaus darbai nepadaryti – galima tikėtis apie 60–70 %.
Ką reiškia skirtingi baigtumo lygiai?
Iki 10 % – dažniausiai reiškia tik pamatus ar pradėtą statybvietę. Tokios statybos dar gali būti neįregistruotos.
10–40 % – objektas jau turi aiškią formą, galimai su sienomis ir stogu, bet dar be inžinerinių sistemų.
40–70 % – išorė jau beveik baigta, trūksta vidaus darbų. Objektas vertinamas kaip techniškai įgyvendintas, bet netinkamas naudoti.
70–99 % – statinys beveik paruoštas eksploatacijai. Gali būti naudojamas faktiškai, bet neformaliai.
100 % – statyba užbaigta, užregistruota kaip baigtas statinys, galima deklaruoti gyvenamąją vietą ar naudoti pagal paskirtį.
Kodėl tai svarbu?
Šis skaičius daro įtaką:
- Turto vertei – bankai vertindami turtą paskolai remiasi baigtumu. 20 % baigtumo turtas bus mažai vertingas kaip įkeitimas, o 80 % – beveik kaip visiškai įrengtas objektas.
- Mokesčiams – kai kurios savivaldybės nuo 50 % baigtumo pradeda skaičiuoti NT mokestį, jei objektas nepatenka į lengvatų sąrašą.
- Statybos leidimo galiojimui – jeigu įregistruojamas bent minimalus baigtumas, tai įrodo, kad statybos pradėtos ir leidimas galioja toliau.
- Statybos užbaigimui – kuo didesnis baigtumas, tuo lengviau pereiti prie deklaracijos apie statybos pabaigą.
Kada verta registruoti, o kada geriau palaukti?
Nors teisiškai galima registruoti statinį nuo vos kelių procentų baigtumo, praktikoje dažnai iškyla klausimas – ar verta tai daryti dabar, ar geriau palaukti, kol darbai pažengs toliau. Atsakymas priklauso nuo jūsų tikslų, planuojamų veiksmų ir finansinių aplinkybių.
Jeigu ketinate objektą naudoti kaip užstatą bankui, vertinti jo vertę arba perduoti turtą (parduoti, paveldėti, dovanoti) – registracija tampa ne tik naudinga, bet ir būtina. Turtas, kuris neegzistuoja oficialiuose registruose, dažnai laikomas „nematomu“ finansinei sistemai, net jei jis realiai pastatytas.
Tuo tarpu jei objektas tik pradėtas ir statybos dar neaišku kada bus tęsiamos, arba planuojate jį baigti labai greitai – galbūt verta luktelti, kol baigtumo procentas bus aukštesnis. Taip sutaupysite matininko paslaugoms, išvengsite NT mokesčių (jeigu tokie būtų taikomi), o vėliau iš karto galėsite pereiti prie baigtos statybos registracijos, išvengdami dvigubos dokumentacijos.
Tačiau būtina paminėti: jei turite riboto galiojimo statybos leidimą, nebaigtos statybos registravimas yra svarbus įrodymas, kad statybos pradėtos. Tai gali būti vienintelis būdas pratęsti leidimo galiojimą arba išvengti jo netekimo. Todėl jei leidimas artėja prie pabaigos, o statyba dar nebaigta – registracija tampa apsaugos priemone.
Galiausiai, reikia įvertinti ir tai, kad kai kurie projektiniai sprendiniai ar pakeitimai gali būti sunkiau įforminti vėliau. Tad jei jau atlikote reikšmingus darbus, geriau tai užfiksuoti oficialiai, o ne laukti, kol visa situacija pasidarys dar painesnė.
Reikia pagalbos?
Jeigu nežinote, ar jūsų statinys jau tinkamas registruoti kaip nebaigtas, ar reikia matininko, projekto korekcijų ar pažymų – kreipkitės į stav.lt komandą. Mes įvertinsime jūsų situaciją, padėsime parengti dokumentus, pasirūpinsime kadastro byla ir padėsime viską įregistruoti be rūpesčių. Registruokite atsakingai – mes padėsime tai padaryti teisingai.